Quanto costa comprare casa in Spagna da non residente: spese e imposte (2026)

Il prezzo dell’annuncio non è il costo reale della casa. Comprare in Spagna da non residente aggiunge un pacchetto di imposte e spese che vale tipicamente il 10-14% del prezzo, e che va sommato al capitale proprio richiesto dalla banca. Sapere questi numeri prima di iniziare è ciò che separa una trattativa serena da una brutta sorpresa il giorno del rogito. Questa guida li scompone tutti, voce per voce, aggiornati al 2026.

La regola del 10-14% oltre al prezzo

Oltre al prezzo di acquisto, metti in conto una fascia del 10-14% per imposte e spese accessorie. La voce più pesante è l’imposta sul trasferimento, che cambia a seconda che l’immobile sia usato o di nuova costruzione. Il resto — notaio, registro, gestoría, perizia della banca — è più stabile e prevedibile.

Attenzione a non confondere questa cifra con il capitale proprio che ti chiede la banca. Sono due cose distinte che si sommano: il mutuo per non residenti finanzia solo il 50-70% del valore di perizia, quindi devi già disporre del 30-50% del prezzo; le imposte del 10-14% si aggiungono sopra. Ne parliamo con un esempio concreto più avanti.

Usato o nuova costruzione: due binari fiscali diversi

La prima domanda che determina quanto pagherai di imposte è: la casa è di seconda mano o nuova? Da qui partono due percorsi che non si incrociano mai.

Immobile usato → ITP

Se compri da un privato o comunque un immobile già abitato in passato, paghi l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), l’imposta di trasferimento patrimoniale. È un’imposta ceduta alle comunità autonome: ognuna fissa la propria aliquota, ed è per questo che lo stesso acquisto costa diversamente a Madrid, in Catalogna o in Andalusia. Si versa entro 30 giorni dal rogito con il Modelo 600, di norma tramite la gestoría o l’avvocato.

Nuova costruzione → IVA + AJD

Se compri dal costruttore un immobile di prima trasmissione, non paghi l’ITP ma l’IVA al 10% (aliquota per la residenza; i box e i garage acquistati a parte possono seguire regole diverse), a cui si aggiunge l’imposta di bollo AJD (Actos Jurídicos Documentados), tipicamente tra lo 0,5% e l’1,5% secondo la regione. La regola da ricordare: o ITP, o IVA+AJD, mai entrambe.

Quanto cambia l’ITP a seconda della regione

Sull’usato, la regione in cui compri sposta il conto in modo significativo. L’aliquota ITP generale oscilla dal 6% a oltre l’11%, con riduzioni per profili specifici (giovani, prima casa entro certe soglie, famiglie numerose, persone con disabilità).

Alcuni riferimenti indicativi per il 2026, da verificare sempre sull’aliquota vigente al momento dell’acquisto:

Comunità autonoma	ITP generale indicativo (usato)
Madrid	~6%
Andalusia	~7%
Comunità Valenciana	~9-10% (in aggiornamento)
Catalogna	~10-11% (a scaglioni sul valore alto)
Isole Baleari	a scaglioni, crescente sul valore

⚠️ Le aliquote regionali cambiano spesso — nel 2026 diverse comunità hanno modificato o annunciato riduzioni. I valori qui sono indicativi e da validare con Roberta sulla regione e sul profilo specifico prima di ogni impegno. Le agevolazioni (es. under 32-35 o prima abitazione entro soglie di valore) possono abbassarle sensibilmente.

Le altre spese: notaio, registro, gestoría, perizia

Sopra l’imposta di trasferimento ci sono le spese fisse della compravendita, quasi tutte a carico del compratore:

• Notaio — redige l’escritura pública. Le tariffe sono regolate a livello nazionale e incidono, insieme al registro, per circa l’1-1,5% del prezzo, in percentuale decrescente sui valori alti.
• Registro della Proprietà — iscrive il tuo titolo e l’eventuale ipoteca. Poche centinaia di euro fino a circa lo 0,5%.
• Gestoría — coordina versamenti d’imposta e iscrizioni; costo tipico 300-600 euro (di più se gestisce anche la pratica del mutuo).
• Perizia (tasación) — la richiede la banca se compri con mutuo, ed è a tuo carico: indicativamente 300-600 euro. Determina l’importo che la banca finanzia, non il prezzo che paghi.

Se compri con mutuo, aggiungi le voci bancarie (perizia sopra, ed eventuale commissione di apertura, dove prevista) e i costi delle polizze richieste.

Il capitale totale da avere, con un esempio reale

Il numero che conta davvero non è il prezzo, ma la liquidità totale che devi avere prima di firmare. Un esempio rende tutto concreto: casa usata da 300.000 euro in una regione con ITP al 10%, comprata da un cittadino UE non residente con mutuo al 70% del valore.

• Capitale proprio sul prezzo (30%): 90.000 €
• ITP (10%): 30.000 €
• Notaio + registro (~1,2%): ~3.600 €
• Gestoría + perizia: ~800 €
• Liquidità totale prima del rogito: circa 124.400 €

Cambia regione e il conto si muove: con un ITP al 6% invece del 10%, sullo stesso immobile risparmi 12.000 euro di sola imposta. È il motivo per cui conviene stimare le imposte prima di scegliere la zona, non dopo. E poiché la parte più grande di questa cifra dipende da quanto ti finanzia la banca, il punto di partenza pratico è capire il tuo LTV reale.

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La tassa del 100% sugli acquirenti extra-UE: cosa c’è di vero

Molti acquirenti stranieri hanno letto della “tassa del 100%” e temono che comprare in Spagna sia diventato proibitivo. Ecco i fatti, a metà 2026:

• Non è una legge. È una proposta presentata dal governo al parlamento spagnolo nel 2025; è ferma nell’iter, senza voto approvato né data di entrata in vigore.
• Riguarderebbe solo gli acquirenti extra-UE non residenti (ad esempio UK, USA, Canada) e i soli immobili usati; il nuovo sarebbe escluso.
• I cittadini UE non sono interessati. Un acquirente italiano non residente resta fuori dal perimetro della proposta.

Detto questo, è un tema in movimento e politicamente sensibile: da validare con Roberta sulla situazione aggiornata prima di qualsiasi decisione, soprattutto per gli acquirenti extra-UE.

La plusvalía municipal la paga chi vende, non chi compra

Un equivoco frequente: la plusvalía municipal (l’imposta comunale sull’incremento di valore del terreno) è a carico del venditore, salvo diverso accordo scritto nel contratto. Chi compra non deve conteggiarla tra le proprie spese. È bene però verificarne il pagamento durante la due diligence, perché è uno degli oneri che possono restare “attaccati” a una pratica gestita male.

Cosa NON è un costo d’acquisto

Infine, tieni separate le imposte d’acquisto (una tantum, sopra) da quelle di possesso (annuali, che iniziano dopo il rogito):

• IRNR — l’imposta sul reddito dei non residenti, dovuta ogni anno anche sulla seconda casa non affittata, tramite Modelo 210;
• IBI — l’imposta comunale sugli immobili;
• eventuale imposta sul patrimonio, che varia per comunità autonoma.

Non fanno parte del budget d’acquisto, ma vanno pianificate da subito: le trovi spiegate nella guida dedicata alla fiscalità dei non residenti.