Due Diligence
Cosa NON controlla il notaio quando compri casa in Spagna
In breve
Il notaio spagnolo garantisce che la compravendita sia valida e che, nel momento della firma, sull'immobile non risultino ipoteche o pignoramenti iscritti nel Registro della Proprietà. Non verifica però lo stato fisico della casa, la legalità urbanistica (abusi e licenze mancanti), i debiti con la comunità dei proprietari e l'IBI, né la presenza di inquilini o occupanti. Questi controlli — che possono trasferire al compratore debiti e problemi — spettano a una due diligence indipendente, da fare prima di firmare il contratto di arras.
“Tanto ci pensa il notaio.” È la frase che sento più spesso da chi compra casa in Spagna, e nasconde un equivoco costoso. Il notaio è una garanzia reale, ma copre una parte precisa del rischio — e lascia scoperta proprio quella che fa più danni. Questa guida spiega, senza giri di parole, cosa controlla davvero il notaio, cosa non controlla e chi copre il resto prima che tu firmi.
Cosa controlla davvero il notaio
Il notaio spagnolo è un pubblico ufficiale imparziale. Il suo compito è dare certezza legale all’atto di compravendita, non difendere il compratore. In concreto, al momento della firma dell’escritura pública:
- verifica identità, capacità e legittimazione di compratore e venditore, e che il venditore sia effettivamente il titolare;
- legge e spiega l’atto, assicurandosi che entrambe le parti ne comprendano i termini;
- richiede una nota simple aggiornata al Registro della Proprietà, di solito poche ore prima della firma, per controllare che sull’immobile non risultino carichi iscritti (ipoteche, pignoramenti, servitù);
- fa dichiarare al venditore se l’immobile è libero da inquilini e occupanti e se è la sua abitazione abituale;
- incassa e verifica alcuni aspetti fiscali e trasmette l’atto al Registro per l’iscrizione.
In sintesi: il notaio certifica che l’operazione è legale e che, in quell’istante, la situazione registrale è quella dichiarata. Tutto qui. È molto, ma è un perimetro stretto.
Cosa il notaio NON controlla
Qui sta il punto. Il notaio garantisce la forma e il dato registrale, non la realtà dell’immobile. Ecco cosa resta fuori.
La legalità urbanistica
Il notaio non verifica se la casa è urbanisticamente legale. Un immobile può essere regolarmente iscritto al Registro e avere comunque un ampliamento senza licenza, una veranda chiusa abusivamente, una piscina non dichiarata, o sorgere su suolo non edificabile. Non controlla nemmeno l’esistenza della cédula de habitabilidad o della licencia de primera ocupación, né eventuali expedientes de disciplina urbanística (procedimenti sanzionatori) aperti dal Comune. Sono informazioni che vivono negli archivi del Ayuntamiento, non nel Registro.
I debiti che “viaggiano con l’immobile”
Alcuni debiti del venditore, se non li scopri prima, passano a te insieme alle chiavi:
- Quote di comunità (comunidad de propietarios): per il principio di afección real della Ley de Propiedad Horizontal, l’immobile risponde delle quote non pagate dell’anno in corso e dei tre anni naturali precedenti. Il notaio chiede al venditore un certificato della comunità, ma se il venditore lo omette o mente, il notaio non indaga oltre.
- IBI (l’imposta comunale sull’immobile): il controllo del notaio è limitato, perché non tutti i Comuni sono collegati al sistema di consultazione. Secondo l’orientamento più recente dell’amministrazione fiscale, il compratore può rispondere dell’IBI non pagato degli anni non prescritti. Serve un certificato del Comune che attesti l’assenza di debiti.
(I termini esatti di responsabilità vanno verificati con un avvocato sul caso specifico — sono materia legale e cambiano nei dettagli.)
Lo stato fisico dell’immobile
Il notaio non vede mai la casa. Non esiste, in Spagna, una cultura della perizia tecnica pre-acquisto come nel mondo anglosassone. Problemi strutturali, umidità, impianti fuori norma, o la mancata Inspección Técnica del Edificio (ITE) per gli edifici più vecchi non vengono rilevati da nessuno, se non li fai verificare tu.
Occupanti, inquilini e okupas
Il notaio si basa sulla dichiarazione del venditore: non va sul posto a controllare. Possono esserci un inquilino con contratto e diritto di tanteo y retracto (prelazione), o veri e propri okupas. Te ne accorgi quando l’immobile è già tuo.
Le discrepanze tra Registro, Catasto e realtà
Superficie reale diversa da quella registrale, confini imprecisi, riferimenti catastali non aggiornati: il notaio non riconcilia questi dati. Una differenza tra ciò che compri “sulla carta” e ciò che esiste può generare contenziosi e costi futuri.
Perché “ci pensa il notaio” è un’illusione di sicurezza
Il problema non è solo cosa controlla il notaio, ma quando. Il notaio interviene al rogito: l’ultimo passaggio. A quel punto, nella stragrande maggioranza dei casi, hai già firmato il contratto di arras e versato circa il 10% del prezzo. Se in quel momento emerge un problema, tirarti indietro significa perdere la caparra. La nota simple che il notaio consulta, inoltre, fotografa solo i carichi iscritti in quell’istante: non i debiti di comunità, non l’IBI, non l’urbanistica, non lo stato reale.
Notaio vs verifica indipendente: chi copre cosa
| Aspetto | Lo controlla il notaio? | Va verificato a parte |
|---|---|---|
| Identità e capacità delle parti | ✅ Sì | — |
| Ipoteche e pignoramenti iscritti | ✅ Sì (nota simple) | — |
| Validità e legalità dell’atto | ✅ Sì | — |
| Legalità urbanistica, licenze, abusi | ❌ No | Comune / verifica urbanistica |
| Debiti di comunità (afección real) | ⚠️ Solo via dichiarazione venditore | Certificato della comunità |
| IBI arretrato | ⚠️ Controllo limitato | Certificato del Comune |
| Stato fisico e strutturale | ❌ No | Perizia tecnica |
| Inquilini, prelazione, occupanti | ⚠️ Solo via dichiarazione venditore | Verifica indipendente |
| Discrepanze Registro / Catasto | ❌ No | Due diligence |
Chi copre il resto: la due diligence prima delle arras
La parte che il notaio non tocca è esattamente il lavoro di una due diligence immobiliare indipendente, condotta prima di firmare le arras. Una verifica completa incrocia: situazione registrale (nota simple), legalità urbanistica presso il Comune, certificati di comunità e IBI, riconciliazione Registro–Catasto, e lo stato fisico dell’immobile. L’obiettivo è semplice: arrivare alla firma sapendo esattamente cosa stai comprando, mentre puoi ancora rinunciare senza penali.
Per chi compra da non residente, a distanza e in un’altra lingua, è la differenza tra un acquisto sereno e una sorpresa che — secondo i casi raccontati sui forum di expat — può superare i 35.000 euro di danni. Il notaio resta indispensabile: chiude legalmente l’operazione. Ma è l’ultimo anello di una catena che va costruita prima.
In breve
Il notaio garantisce che la compravendita sia legale e che, al momento della firma, non ci siano carichi iscritti. Non garantisce che la casa sia urbanisticamente in regola, libera da debiti di comunità o IBI, fisicamente sana o libera da occupanti. Per coprire quel rischio serve una verifica indipendente, fatta prima delle arras — quando hai ancora il potere di dire di no.
Fonti
Domande frequenti
Se dopo il rogito emergono debiti o abusi, risponde il notaio?
No. La responsabilità del notaio riguarda la validità e la legalità formale dell'atto e l'identità delle parti, non i vizi nascosti, l'urbanistica o lo stato fisico dell'immobile. Se compaiono un abuso edilizio o un debito non dichiarato dal venditore, il problema ricade su di te, non sul notaio.
Chi paga i debiti di comunità lasciati dal venditore?
Di norma il nuovo proprietario. Per il principio di afección real della Ley de Propiedad Horizontal, l'immobile risponde delle quote di comunità non pagate dell'anno in corso e dei tre anni naturali precedenti, anche se il debito non è tuo. Per questo serve il certificato della comunità che attesti che il venditore è in regola. (Verifica i termini con un avvocato per il tuo caso.)
Posso fidarmi della nota simple del Registro?
La nota simple è affidabile per ciò che contiene: titolarità e carichi iscritti (ipoteche, pignoramenti, servitù). Ma non dice nulla su debiti di comunità, IBI arretrato, legalità urbanistica, stato fisico o occupanti. È un pezzo della verifica, non la verifica completa.
Cosa rischio se compro una casa con un abuso edilizio?
Possibili conseguenze: sanzioni amministrative, ordine di ripristino o demolizione dell'opera abusiva, impossibilità di ottenere la cédula de habitabilidad o di affittare, e svalutazione dell'immobile. Il notaio non controlla la legalità urbanistica: serve una verifica urbanistica presso il Comune.
Quando va fatta la due diligence?
Prima di firmare il contratto di arras (la caparra). È l'unico momento in cui puoi rinunciare senza perdere il 10% già versato. Dopo le arras, e ancor più al rogito, il margine di manovra crolla.
Se c'è già il notaio, mi serve davvero anche un avvocato o una due diligence?
Sì, perché hanno ruoli diversi. Il notaio è un pubblico ufficiale imparziale che certifica l'atto: non lavora per te e non indaga i rischi nascosti. La due diligence (o un avvocato indipendente) verifica urbanistica, debiti e stato reale nel tuo interesse, prima che tu ti impegni.
Roberta
Intermediaria del credito iscritta al Banco de España (ICI)
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