Perizia più bassa del prezzo in Spagna: il conto e le 4 strade

Se la perizia (tasación) esce più bassa del prezzo, la banca spagnola calcola il mutuo sul valore di perizia e la differenza la metti tu, in contanti, prima del rogito. Per chi compra da non residente il meccanismo è lo stesso di un residente: cambia il punto di partenza, perché si parte già da un finanziamento più basso. Questa guida fa il conto con i numeri e spiega cosa si può ancora fare — e cosa invece non serve.

Perché la perizia conta più del prezzo

La banca non finanzia il prezzo: finanzia una percentuale del valore della garanzia. Il Banco de España lo scrive in modo esplicito nel suo portale per i clienti: l’importo del mutuo è legato al valore di perizia, «normalmente» fino a un massimo dell’80%. Nella prassi le banche applicano quella percentuale al minore tra prezzo di compravendita e valore di perizia, così il prestito non supera mai il valore che un tecnico indipendente ha attribuito all’immobile.

La perizia non la fa la banca. L’articolo 13 della Ley 5/2019 impone che sia eseguita, prima del contratto, da una società di tasación omologata e indipendente dal prestatore, con i criteri dell’Orden ECO/805/2003. Le società omologate sono iscritte in un registro del Banco de España, che le vigila. Il costo, per l’articolo 14.1.e) della stessa legge, è a carico di chi chiede il mutuo.

Da dove viene l’80% (e perché non è un tetto di legge)

La legge spagnola non vieta di prestare più dell’80%. L’80% compare nell’articolo 23.2 del Real Decreto-ley 24/2021: è la soglia oltre la quale un mutuo residenziale non può entrare nel pacchetto di prestiti che la banca usa a garanzia delle proprie cédulas hipotecarias. È uno dei motivi per cui le banche tendono a restare sotto quella soglia. Per i non residenti la prassi diffusa è più prudente: molte banche si fermano intorno al 60-70% del valore, con differenze da istituto a istituto e in base al paese di residenza e alla valuta del reddito.

Il conto: cosa cambia davvero con una perizia bassa

La formula è una sola. Contanti in più da mettere = percentuale finanziata × (prezzo − perizia). Il resto del finanziamento non cambia.

Esempio: appartamento a 300.000 €, perizia a 270.000 € (10% sotto il prezzo). Le percentuali sono ipotesi di lavoro, non offerte di una banca.

	Residente all’80%	Non residente al 70%
Mutuo previsto sul prezzo	240.000 €	210.000 €
Mutuo reale sulla perizia	216.000 €	189.000 €
Contanti in più per la perizia bassa	24.000 €	21.000 €
Capitale proprio totale (senza spese)	84.000 € (28,0%)	111.000 € (37,0%)

Il dato che molti non si aspettano: in valore assoluto, il buco creato dalla perizia bassa è più piccolo per il non residente, perché la banca finanziava già una quota minore. Il problema del non residente è un altro. Parte da un capitale proprio già alto — qui 90.000 € — e la perizia bassa lo porta a 111.000 €, a cui vanno aggiunte le spese di acquisto (imposte, notaio, registro, agenzia), che si pagano sempre in contanti. Se il budget era stato costruito al centesimo sul mutuo previsto, 21.000 € in più da trovare in poche settimane possono far saltare l’operazione.

Il punto di massima esposizione: le arras già firmate

Il momento critico arriva quando la perizia esce dopo la firma del contratto di arras. In Spagna, senza una clausola che condizioni l’acquisto al mutuo, un finanziamento più basso del previsto non libera dall’impegno: se non completi l’acquisto, rischi di perdere la caparra. Per questo la perizia andrebbe chiesta prima delle arras, o le arras dovrebbero prevedere un importo minimo di mutuo, non un generico «subordinato al finanziamento».

Se vuoi capire prima di firmare con quale percentuale di finanziamento e quale capitale proprio ha senso ragionare sul tuo profilo, la pre-valutazione per non residenti di realdream.finance è gratuita e senza impegno.

Le quattro strade quando la perizia esce bassa

1. Leggere il certificato prima di contestarlo

La prima cosa da fare è chiedere e leggere il certificato di perizia, non solo il valore finale. L’Orden ECO/805/2003 prevede i condicionantes (articolo 10): situazioni in cui il perito non ha potuto fare le verifiche minime o non ha avuto la documentazione necessaria, per esempio un immobile affittato senza il contratto di locazione, o un’abitazione di cui non si è potuto verificare l’eventuale regime di edilizia protetta. Un valore condizionato, salvo eccezioni, non si usa per il mutuo finché il condizionante non viene tolto (articolo 14), e a volte basta consegnare il documento mancante. Controlla anche superficie e caratteristiche: il perito deve confrontarle con la documentazione catastale e registrale (articoli 7 e 8).

2. Portare una seconda perizia

Hai diritto di presentare una perizia fatta da una società omologata di tua scelta, e la banca è obbligata ad accettarla se non è scaduta. Lo stabilisce oggi l’articolo 20 del Real Decreto-ley 24/2021 (la regola era prima nell’articolo 3 bis della Ley 2/1981, abrogata da quel decreto). La banca può fare le verifiche che ritiene opportune, ma non può addebitartene il costo.

Due limiti realistici. La seconda perizia la paghi tu, anche se esce uguale alla prima. E una perizia non è un’opinione di mercato: segue la stessa metodologia dell’Orden ECO/805/2003, con comparabili verificati, quindi scostamenti forti tra due società sono rari se l’immobile è stato descritto correttamente. Ha senso quando nel primo certificato c’è un errore oggettivo — metri quadri, stato, pertinenze non considerate — non quando speri in un valore più generoso.

3. Rinegoziare il prezzo

Il certificato di perizia è un argomento concreto con il venditore: un tecnico indipendente, omologato e vigilato dal Banco de España, dice che l’immobile vale meno di quanto chiede. Funziona meglio se le arras non sono ancora firmate o se contengono una clausola sul mutuo.

Attenzione a un effetto collaterale sulle imposte. Per l’imposta di trasferimento sull’usato (ITP), l’articolo 10.2 del testo rifuso della legge sull’imposta stabilisce che la base imponibile è il valore di riferimento del Catasto, oppure il prezzo dichiarato se è più alto. La perizia bancaria non entra nel calcolo. Se rinegozi il prezzo sotto il valore di riferimento, l’ITP si paga comunque sul valore di riferimento: lo sconto sul prezzo non si trasferisce interamente sull’imposta. Sulle abitazioni nuove si applica l’IVA sul prezzo, non l’ITP.

4. Aggiungere capitale o garanzie

Resta la soluzione più semplice: coprire la differenza con risparmi propri, o offrire alla banca una garanzia aggiuntiva — un secondo immobile libero in Spagna, o un garante. Una garanzia in più può permettere alla banca di mantenere l’importo previsto, ma si valuta caso per caso e la Ley 5/2019 fissa un limite: la solvenza del richiedente non può basarsi soprattutto sul valore della garanzia (articolo 11.3). Se il reddito non regge la rata, la garanzia in più non basta. Chi fa da garante, inoltre, viene valutato anche lui (articolo 11.1) e deve comparire davanti al notaio prima della firma (articolo 15.4).

Quello che non funziona

• Cambiare banca sperando in una perizia più alta. Se porti la perizia esistente e non è scaduta, la nuova banca deve accettarla; altrimenti ne commissiona un’altra con gli stessi criteri. Cambiare istituto ha senso per la percentuale finanziata, non per il valore.
• Dichiarare un prezzo diverso da quello reale. Oltre al rischio fiscale, il prezzo dichiarato nell’atto è quello che la banca confronta con la perizia.
• Aspettare troppo. Il certificato scade sei mesi dopo la sua emissione (articolo 62.4 dell’Orden ECO/805/2003). Se la trattativa si allunga oltre, serve una perizia nuova, pagata di nuovo.

Da non residente: tre cose in più da sapere

La documentazione arriva da lontano. Per fare la perizia servono una certificazione del Registro della Proprietà e la scheda catastale ottenute nei tre mesi precedenti (articolo 8.1 dell’Orden ECO/805/2003). Se il venditore o l’agenzia li forniscono in ritardo, la perizia slitta, e con lei la firma.

Il report resta tuo. Il Banco de España ricorda che, se la banca nega il mutuo, deve restituirti l’originale del certificato perché tu possa usarlo con un’altra banca. Se il no dipende dalla perizia, conviene chiederlo subito: la seconda banca può partire da lì.

Il reddito in un’altra valuta pesa sulla percentuale, non sulla perizia. Il valore dell’immobile è lo stesso per un residente e per un non residente. Quello che cambia è quanto la banca è disposta a finanziare su quel valore, ed è lì che conviene confrontare più banche prima di firmare le arras.