Location en Espagne : pourquoi un Suisse paie plus d'impôt qu'un Belge

Deux propriétaires possèdent le même appartement sur la Costa Blanca, louent au même loyer et paient les mêmes charges. L’un vit à Liège, l’autre à Lausanne. À la fin de l’année, le Suisse verse au fisc espagnol presque trois fois plus que le Belge. Les guides en français s’arrêtent en général à la formule « 19 % dans l’UE, 24 % ailleurs » ; elle est exacte, mais elle cache l’essentiel : les deux taux ne s’appliquent pas à la même base. Tout se joue dans la loi espagnole, et c’est d’elle seule que parle ce guide — pas de la fiscalité de votre pays de résidence.

19 % ou 24 % : quelle règle s’applique à vous ?

Un non-résident qui loue un logement en Espagne paie l’impôt sur le revenu des non-résidents (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR) selon le texto refundido approuvé par le Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR). Deux régimes coexistent :

• Article 24.1 TRLIRNR : la base imposable est l’importe íntegro, c’est-à-dire le loyer brut, sans aucune charge déduite et sans les réductions prévues pour les résidents.
• Article 24.6 TRLIRNR : exception réservée aux résidents d’un autre État membre de l’Union européenne et des États de l’Espace économique européen qui échangent effectivement des informations fiscales avec l’Espagne. Eux seuls déduisent les charges.
• Article 25.1.a) TRLIRNR : le taux est de 24 % en règle générale et de 19 % pour ce même groupe UE/EEE.

Le critère est la résidence fiscale, pas la nationalité. Un Français installé à Genève est traité comme un Suisse ; un Canadien installé à Bruxelles, comme un Belge.

Vous résidez fiscalement en…	Base imposable	Taux
Belgique, France, Luxembourg (y compris la Réunion, la Martinique, la Guadeloupe)	Loyer net des charges	19 %
Islande, Norvège, Liechtenstein (EEE avec échange effectif d’informations)	Loyer net des charges	19 %
Suisse	Loyer brut	24 %
Monaco, Andorre	Loyer brut	24 %
Canada (Québec compris), Maroc, Tunisie, Royaume-Uni	Loyer brut	24 %

La Suisse n’est membre ni de l’Union européenne ni de l’Espace économique européen : ses accords bilatéraux avec l’UE ne la font pas entrer dans l’article 24.6. Monaco et Andorre, souvent perçus comme « européens » par les propriétaires francophones, sont dans la même situation.

Pourquoi l’écart dépasse largement cinq points

Le Suisse ne paie pas 5 points de plus que le Belge : il paie 24 % d’un montant beaucoup plus grand. Sur un bien qui supporte des charges normales, l’impôt représente plus de la moitié du bénéfice réel.

Prenons un appartement à Torrevieja loué toute l’année 9 600 €, avec ces charges annuelles : IBI (taxe foncière) 450 €, charges de copropriété 960 €, assurance 240 €, intérêts du prêt 2 100 €, réparations 300 €, amortissement 1 350 € (3 % d’une valeur de construction de 45 000 €, terrain exclu). Total : 5 400 €. Loyer net : 4 200 €.

Propriétaire résidant…	Base	Taux	Impôt espagnol	Impôt / loyer net
à Liège (Belgique, UE)	4 200 €	19 %	798 €	19,00 %
à Lausanne (Suisse), selon la loi actuelle	9 600 €	24 %	2 304 €	54,86 %
à Lausanne, si la déduction était reconnue	4 200 €	24 %	1 008 €	24,00 %

La différence de taux entre la première et la troisième ligne pèse 210 €. La différence de base entre la deuxième et la troisième pèse 1 296 € par an. C’est pour cela que le débat juridique en cours porte sur la base, et non sur le taux.

Quelles charges déduit un propriétaire résidant dans l’UE ?

Le résident UE/EEE déduit les dépenses que la loi espagnole de l’impôt sur le revenu (Ley 35/2006, LIRPF, article 23.1) admet pour les revenus fonciers :

• intérêts du prêt ayant financé l’achat ou les travaux, et frais de réparation et d’entretien — ensemble, ils ne peuvent pas dépasser le loyer de l’année pour ce bien ; l’excédent se reporte sur les quatre années suivantes ;
• impôts et taxes locales : IBI, taxe d’ordures ménagères, à l’exclusion des amendes ;
• services de tiers : charges de copropriété, agence, gestionnaire ;
• amortissement : jusqu’à 3 % par an du plus élevé entre le coût d’acquisition et la valeur cadastrale, hors terrain.

L’article 24.6 ajoute une condition que peu de guides citent : le contribuable doit prouver que la dépense est directement liée au revenu obtenu en Espagne et qu’elle a un « vínculo económico directo e indisociable » avec l’activité réalisée en Espagne. En pratique, chaque charge doit porter sur ce bien précis et être justifiée par une facture ou un relevé.

Personne, en revanche, ne bénéficie des réductions de 50 % à 90 % prévues pour la location d’habitation à des résidents (article 23.2 LIRPF). L’article 24.1 TRLIRNR les exclut pour tous les non-résidents, Belges compris : la loi dit « ni las reducciones ».

Résident suisse : ce que le prêt espagnol ne change pas

Pour un propriétaire résidant hors UE/EEE, les intérêts d’un prêt immobilier espagnol ne réduisent pas l’impôt espagnol sur la location : la base reste le loyer brut. Dans l’exemple, les 2 100 € d’intérêts abaissent l’impôt du Belge de 399 € (2 100 × 19 %) et celui du Suisse de 0 €.

Cela ne rend pas le financement inutile pour un résident suisse — il reste un choix de trésorerie et de patrimoine — mais le calcul de rentabilité doit se faire sans compter sur un avantage fiscal espagnol que la loi actuelle ne prévoit pas. Le dossier de prêt, lui, ne dépend pas de ce régime fiscal : la banque espagnole analyse vos revenus, votre endettement et l’apport, pas votre base IRNR.

Le recours devant le Tribunal Supremo : ce qui est vraiment en jeu

La règle du loyer brut est contestée, mais elle n’a pas changé. Le 15 juillet 2026, le Tribunal Supremo a admis un recours en cassation (ATS 7675/2026, recours n° 6741/2025) contre un arrêt de l’Audiencia Nacional (SAN 3630/2025) qui avait reconnu à une contribuable résidant aux États-Unis le droit de déduire ses charges. Le Tribunal Supremo a accepté de trancher ; il n’a pas encore tranché.

L’ordonnance pose deux questions successives :

1. Imposer le loyer brut des résidents d’États tiers, alors que les résidents UE/EEE sont imposés sur le net, constitue-t-il une restriction à la libre circulation des capitaux (articles 63 et suivants du Traité sur le fonctionnement de l’UE) ? Contrairement aux autres libertés, l’article 63 protège aussi les mouvements de capitaux avec les pays tiers — c’est pourquoi un résident suisse ou canadien peut l’invoquer.
2. Si oui, la restriction peut-elle être maintenue grâce à la clause de standstill de l’article 64.1 du Traité, qui préserve les restrictions existant au 31 décembre 1993 pour les investissements directs, « y compris les investissements immobiliers », ou être justifiée par l’article 65 ?

L’issue est donc ouverte dans les deux sens. Tant que l’arrêt n’est pas rendu, l’Agencia Tributaria applique l’article 24.6 tel qu’il est écrit. Un résident suisse a trois positions possibles :

• continuer à déclarer sur le brut sans rien faire : aucun litige, mais les années de plus de quatre ans au moment de l’arrêt seront perdues, car le droit au remboursement se prescrit par quatre ans (article 66 de la Ley 58/2003, General Tributaria) ;
• déclarer sur le brut et demander la rectification des déclarations passées (article 120.3 de la Ley 58/2003) : la demande sera probablement rejetée tant que la loi est inchangée, mais elle interrompt la prescription (article 68.3) et garde ces années ouvertes ;
• déduire directement les charges : c’est appliquer le raisonnement de l’Audiencia Nacional avant sa confirmation, avec un redressement probable et des intérêts de retard.

Si vous voulez trancher sur vos propres chiffres, le service fiscalité des non-résidents prépare chaque année le modèle 210 de votre bien et vous dit si une demande de rectification a du sens dans votre cas.

Les mois où le logement reste vide

Un logement non loué et à votre disposition est aussi imposé, quel que soit votre pays de résidence. L’article 24.5 TRLIRNR impute un revenu théorique calculé selon la règle de l’impôt espagnol sur le revenu (article 85 LIRPF) : 2 % de la valeur cadastrale par an, ou 1,1 % si les valeurs cadastrales de la commune ont été révisées pendant l’année ou les dix années précédentes, au prorata des jours. Ici aucune charge n’est déductible, pour personne : la seule différence entre le Belge et le Suisse est le taux.

Sur une valeur cadastrale de 80 000 € révisée en 2019, vide 120 jours : 80 000 × 1,1 % × 120/365 = 289,32 € de revenu imputé, soit 54,97 € d’impôt pour le Belge (19 %) et 69,44 € pour le Suisse (24 %).

Attention au seuil du 1,1 %. Une disposition de la loi (disposition additionnelle 55ᵉ LIRPF) l’étendait aux valeurs révisées depuis 2012, mais elle ne vaut que pour l’année 2023. Quatre décrets-lois ont tenté de la prolonger aux années suivantes ; le Congrès les a tous abrogés, le dernier — le Real Decreto-ley 26/2026, qui prévoyait aussi un barème progressif jusqu’à 3 % à partir de 2027 — par une résolution publiée au BOE le 2 octobre 2026. Pour 2025, seules les valeurs entrées en vigueur depuis 2015 donnent droit au 1,1 %.

Quand déclarer : le calendrier du modèle 210

Les loyers perçus à partir de 2026 se déclarent sur le modèle 210 pendant les vingt premiers jours d’avril de l’année suivante, qu’on les regroupe sur une déclaration annuelle ou qu’on les déclare séparément. C’est le changement introduit par l’Orden HAC/623/2026 (BOE du 23 juin 2026) :

Revenu	Période de dépôt	Avec prélèvement bancaire
Loyers 2026 (types 01 et 35)	1er au 20 avril 2027	1er au 15 avril 2027
Revenu imputé des périodes vides 2026 (type 02)	1er avril au 31 décembre 2027	jusqu’au 23 décembre 2027

Le revenu imputé de 2025 se déclare, lui, au plus tard le 31 décembre 2026. Les copropriétaires déposent chacun leur déclaration, sur leur quote-part.

Si le locataire est une société espagnole, elle doit pratiquer une retenue sur le loyer (article 31 TRLIRNR), calculée sur le brut même pour un résident UE ; le Belge qui a des charges récupère la différence en déposant un modèle 210 avec ses dépenses, le Suisse n’a en général rien à ajouter.